ค่าโอนที่ดิน 2567 และขั้นตอนการโอนที่ดิน
ที่กล่าวข้างต้นมาทั้งหมด เป็นสิ่งสำหรับคัญสำหรับ ผู้ที่กำลังจะคิดซื้อที่ดินเปล่า, บ้านพร้อมที่ดิน หรือที่ดินพร้อมปลูกสร้าง เพื่อให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่นและปลอดภัย การดำเนินการตามขั้นตอนเหล่านี้จะช่วยให้การโอนที่ดินเสร็จสิ้นอย่างรวดเร็ว จบ ครบ ในวันเดียว ทำให้ไม่เสียเวลา หลังจากมีการตกลงซื้อขายกันเรียบร้อยแล้ว ต้องดำเนินการติดต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดินซึ่งเป็นผู้มีอำนาจและหน้าที่ในการออกและตรวจสอบสัญญาซื้อขายที่ดิน เพื่อให้การโอนที่ดินเป็นที่ถูกต้องตามกฎหมายเพื่อจัดทำสัญญาซื้อขาย โดยการโอนที่ดิน ต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่เท่านั้น ซึ่งอยู่ในการดำเนินขั้นตอนสุดท้าย เพื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์
| เลือกอ่านตามหัวข้อ |
ใช้เอกสารอะไรบ้าง ในการโอนที่ดิน
มีเอกสารหลายชนิดที่ต้องใช้ในการดำเนินขั้นตอน ในการโอนที่ดินในประเทศไทย เอกสารที่ต้องใช้จะมีดังนี้
| สำหรับการโอนที่ดินในกรณี บุคคลธรรมดา | สำหรับการโอนที่ดินในกรณี นิติบุคคล |
| 1) สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้องให้เรียบร้อย ของผู้ขาย(โอนที่ดิน) และผู้ซื้อ(รับโอนที่ดิน) | 1) หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล อายุของเอกสารต้องไม่เกิน 1 เดือน |
| 2) หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้องให้เรียบร้อย (ถ้ามี) | 2) บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ต้องยืนยันว่ามีอายุไม่เกิน 1 เดือน ณ วันที่ขอโอนที่ดิน นิติบุคคลที่จดทะเบียนในประเทศไทยสามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว และต้องการซื้อที่ดินในประเทศไทย ต้องมีหุ้นไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด เป็นข้อกำหนดตามกฎหมาย |
| 3) ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อม สำเนาทะเบียนบ้าน เซ็นรับรองสำเนาถูกต้องให้เรียบร้อย | 3) รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท เพื่อระบุจุดประสงค์การพิจารณาอนุมัติการซื้อที่ดินจากแหล่งที่ต่างๆ และแสดงให้เห็น ที่มาของงบประมาณที่จะใช้ในการซื้อที่ดิน ว่าการดำเนินการนี้ได้รับการพิจารณาและอนุมัติจากคณะกรรมการเรียบร้อยแล้ว |
| 4) หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ในกรณีมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทนตนเอง | 4) สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้าน ของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม ในการดำเนินการแทน |
| 5) สำเนาจากบัตรประจำตัวประชาชน ของผู้รับอำนาจ | 5) หนังสือลายมือชื่อที่เป็นตัวอย่าง ของกรรมการที่รับผิดชอบในการลงนาม |
| 6) สำเนาจากทะเบียนบ้าน ของผู้รับอำนาจ | 6) หนังสือมอบอำนาจ ที่ใช้ในการมอบอำนาจให้บุคคลอื่นเพื่อดำเนินการแทน |
| 7) สำเนาจากบัตรประจำตัวประชาชน ของผู้รับอำนาจ | |
| 8) สำเนาจากทะเบียนบ้าน ของผู้รับอำนาจ |
ค่าโอนที่ดิน และ ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ส่วนสำคัญที่ต้องพิจารณา
1) ค่าคำขอโอนที่ดิน : 5 บาท
2) ค่าอากร : 5 บาท
3) ค่าพยาน : 20 บาท
4) ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คิดเป็น 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ โดยใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ
ตัวอย่างคำนวณค่าธรรมเนียม โอนที่ดิน
ราคาประเมินที่ดินแปลง A หลังจากเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ทำการรังวัดเรียบร้อยแล้ว ประเมินทุนทรัพย์ ราคาที่ดินประมาณ 4,000,000 บาท แต่ราคาที่เจ้าของที่ดินต้องการขาย 4,400,000 บาท
- หาค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน (2% ของ 4,400,000 บาท)
- ใช้สูตร (ราคาประเมินหรือราคาขายที่สูงสุด ) x (2% ÷ 100) = ผลลัพธ์ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน
- 4,400,000 x 0.02 = 88,000
ดังนั้น ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินสำหรับที่ราคาประเมินหรือราคาขายที่สูงสุด 4,400,000 บาท คือ 88,000 บาท
5) ค่าจดจำนอง เป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในกระบวนการกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อที่ดิน ซึ่งคิดที่ 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท
ตัวอย่างคำนวณค่าจดจำนอง
กู้เงินจากสถานการเงินเพื่อซื้อที่ดิน ราคา 4,000,000 บาท มาซื้อที่ดิน มูลค่าที่จดจำนองคือ 4,000,000 บาท
- หาค่าจดจำนองที่ดิน (1% ของ 4,000,000 บาท)
- ใช้สูตร (มูลค่าที่จดจำนอง) x (1%÷ 100) = ผลลัพธ์ค่าจดจำนองที่ดิน
- 4,000,000 x 0.01 = 40,000
ดังนั้น ค่าจดจำนองสำหรับที่ดินราคา 4,000,000 บาท คือ 40,000 บาท
แม้จะอย่างไรก็ตาม ในปี 2567 (ปี 2014 ตามปฏิทินสากล) ภาครัฐได้มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อส่งเสริมให้ผู้ซื้อมีโอกาสที่จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดยจะแบ่งเป็น 2 มาตรการ
ข้อเปลี่ยนแปลงในมาตรการ
- ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ได้รับการลดลง จากเดิมที่อาจจะเป็น 2% เหลือ 0.01% ของมูลค่าทรัพย์สิน
- ลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จะถูกลดลง จากเดิมที่ 1% ถึงเป็น 0.01% เฉพาะในกรณีที่จดทะเบียนโอนและจดทะเบียนการจำนองในคราวเดียวกัน
| ค่าจดทะเบียน | ค่าจดทะเบียนปกติ | ตามาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง |
| การโอน | 140,000 บาท | 700 บาท |
| การจำนอง | 70,000 บาท | 700 บาท |
| รวม | 210,000 บาท | 1,400 บาท |
ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ซึ่งได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตมป์ อาจมีการตกลงแบ่งจ่ายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยแบ่งจ่ายคนละครึ่ง หรือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งออกค่าใช้จ่ายทั้งหมดก็ได้ ขึ้นอยู่กับข้อตกลงของทั้งสองฝ่าย
นอกจากค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินแล้ว หากเป็นการซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอย่างบ้าน ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่อาจต้องเตรียมเพิ่มเติม เช่น ค่าเงินประกันการใช้มิเตอร์น้ำและมิเตอร์ไฟฟ้า และค่าส่วนกลาง ต่างหาก
ลำดับขั้นตอนดำเนินการโอนที่ดิน
“การโอนที่ดินทำได้ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นหน่วยงานที่รับผิดชอบในการดำเนินการและออกเอกสารเกี่ยวกับการโอนสิทธิ์ที่ดิน”
ระยะเวลาในการโอนที่ดินสามารถแปรผันไปตามจำนวนคนที่มาใช้บริการที่สำนักงานที่ดิน หากไม่มีคิวยาว, การโอนที่ดินมักจะใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมง แต่หากคิวยาวหรือมีจำนวนคนเยอะ อาจใช้เวลานานขึ้นได้ เพื่อประหยัดเวลาและลดความไม่สะดวกของตัวคุณเอง ขอแนะนำให้คุณไปสำนักงานที่ดินตั้งแต่ต้นวันเพื่อจองคิวและเตรียมตัว นี่เป็นวิธีที่ดีที่จะลดเวลารอและให้การบริการที่รวดเร็วและมีประสิทธิภาพที่สุด
1) ให้กรอกแบบฟอร์มคําขอโอนที่ดิน พร้อมแนบเอกสารประกอบการโอนตามที่กําหนด ไว้ให้ในห้ข้อ “ใช้เอกสารอะไรบ้างในการโอนที่ดิน”
2) ยื่นแบบฟอร์มและเอกสารดังกล่าวต่อเจ้าหน้าที่ เพื่อตรวจสอบและรับบัตรคิว
3) ผู้โอนและผู้รับโอนลงชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่เมื่อถึงคิว
4) เจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่ดิน เพื่อคํานวณค่าใช้จ่ายในการโอน แล้วออกใบแจ้งค่าใช้จ่ายให้ผู้ขอโอน
5) นําใบแจ้งค่าใช้จ่ายไปชําระ ที่ฝ่ายการเงินแล้วรับใบเสร็จ 2 ฉบับคือสีฟ้าและสีเหลือง
6) มอบใบเสร็จสีเหลืองให้เจ้าหน้าที่ และได้รับสําเนาใบเสร็จสีฟ้าจากผู้ขายไว้เป็นหลักฐาน (ส่วนเอกสารตัวจริงเจ้าหน้าที่จะให้ ผู้ขายเก็บรักษา)
7) เมื่อเจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนดเรียบร้อย จะได้รับโฉนดและสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ถือว่าการโอนที่ดินเสร็จสิ้น
หากคุณไม่สะดวกในการดำเนินการโอนที่ดินด้วยตนเอง คุณสามารถมอบอำนาจให้บุคคลอื่นมาช่วยดำเนินการแทนได้ โดยคุณต้องเตรียมเอกสารและสำเนาบัตรประชาชนของคุณ เพื่อทำการขออำนาจนั้นในสำนักงานที่ดินที่คุณต้องการดำเนินการ
