ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คืออะไร
ที่ดิน ภ.บ.ท.5 เป็นประเภทที่ดินที่รัฐจัดสรรให้แก่ราษฎรที่ยากจนและไม่มีที่ดินทำกิน หรือ ประกอบอาชีพ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้ราษฎรมีที่ดินทำกินเป็นของตนเอง และสามารถพัฒนาคุณภาพชีวิตให้ดีขึ้น ที่ดินชนิดนี้มีลักษณะและเงื่อนไขการครอบครองที่แตกต่างจากที่ดินประเภทอื่นๆ โดยมีข้อกำหนดและเงื่อนไขที่ผู้ครอบครองต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัด หลายคนอาจสงสัยเกี่ยวกับที่ดิน ภ.บ.ท.5 ว่าคืออะไร สามารถครอบครองหรือซื้อขายได้หรือไม่ บทความนี้เรามีคำตอบมาอ่านไปพร้อมๆกัน
ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คืออะไร?
“ภ.บ.ท.5” เป็นเอกสารที่ออกโดยองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) เพื่อยืนยันการชำระภาษีบำรุงท้องที่หรือภาษีดอกหญ้า สำหรับผู้ที่ครอบครองที่ดินนั้น เอกสารนี้ทำหน้าที่เหมือนใบเสร็จรับเงินในการชำระภาษี แต่ไม่ใช่เอกสารสิทธิในการครอบครองที่ดินจริง ๆ ภ.บ.ท.5 จึงไม่สามารถใช้เป็นหลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินได้ เนื่องจากไม่ได้ออกโดยกรมที่ดินและ อบต. ก็ไม่มีอำนาจในการตรวจสอบการครอบครองที่ดิน การใช้ที่ดินภายใต้ ภ.บ.ท.5 เป็นเพียงการใช้ประโยชน์ชั่วคราวและไม่ถือว่าผู้ที่ใช้ประโยชน์นั้นเป็นเจ้าของที่ดินในทางกฎหมาย
ลักษณะของที่ดิน ภ.บ.ท.5
เมื่อหลายสิบปีก่อน ประเทศไทยประสบปัญหาที่ดินทำกินไม่เพียงพอต่อจำนวนประชากร ทำให้ประชาชนต้องเข้าไปอยู่อาศัยและทำกินในที่ดินรกร้างหรือถางป่า เพื่อให้มีหลักฐานยืนยันการใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้น จึงต้องมีการชำระภาษีบำรุงท้องที่ โดยเมื่อชำระภาษีแล้ว จะได้รับเอกสารรับรองการจ่ายภาษีที่เรียกว่า ภ.บ.ท.5 ซึ่งใช้เป็นหลักฐานในการอ้างอิงถึงการครอบครองที่ดินดังกล่าว
ซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท.5 ได้หรือไม่ สิ่งที่ควรรู้
ตามกฎหมายแล้ว ที่ดิน ภ.บ.ท5 ไม่สามารถซื้อขายได้ เนื่องจากเป็นที่ดินที่รัฐจัดสรร อนุมัติให้ให้แก่ราษฎรที่ยากจนและไม่มีที่ดินทำกินเท่านั้น หากมีการซื้อขาย จะต่างจากการซื้อขายที่ดินทั่วไปที่มีเอกสารสิทธิ์รับรอง โดยการซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท.5 กันเอง จะเป็นเพียงการโอนสิทธิการครอบครองจากคนหนึ่งไปยังอีกคนหนึ่งเท่านั้น ไม่ได้ทำให้ใครมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ซึ่งการซื้อขายโอนสิทธิครอบครองทำได้โดยแจ้งเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีจากผู้ขายเป็นผู้ซื้อที่ อบต. โดยเจ้าหน้าที่จะเป็นพยานรับทราบ และไม่มีค่าธรรมเนียมหรือภาษีในการโอนใดๆ
หากต้องการซื้อที่ดินที่มีหลักฐานเป็น ภ.บ.ท.5 ควรให้ผู้ขายยื่นคำขอออกเอกสารสิทธิ์ในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินก่อน เพื่อพิสูจน์ว่าสามารถออกเอกสารสิทธิ์ได้หรือไม่ ถ้าพิสูจน์แล้วว่าสามารถออกเอกสารสิทธิ์ได้จริง ควรให้ผู้ขายดำเนินการขอออกเอกสารสิทธิ์ตามหลักฐาน ภ.บ.ท.5 ให้เรียบร้อยก่อนทำการซื้อขาย
การซื้อ-ขายที่ดิน ภ.บ.ท.5 ระหว่างบุคคล ใช้ยืนยันกับทางราชการได้หรือไม่
การซื้อ-ขายที่ดิน ภ.บ.ท.5 ระหว่างบุคคลทั่วไป เป็นเพียงการโอนสิทธิการครอบครองจากบุคคลหนึ่งไปยังอีกบุคคลหนึ่ง โดยไม่ทำให้ผู้ใดได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นแต่อย่างใด ไม่สามารถใช้เป็นหลักฐานยืนยันกับทางราชการได้ เนื่องจากที่ดินประเภทนี้ยังไม่มีเอกสารสิทธิ์อย่างเป็นทางการจากกรมที่ดิน แม้จะครอบครองที่ดินนั้นมากี่สิบปีก็ตาม การทำธุรกรรมดังกล่าวจึงมีข้อจำกัดและไม่ถูกต้องตามกฎหมาย ดังนี้
- ไม่มีเอกสารสิทธิ์ที่ถูกต้อง การซื้อ-ขายที่ดินที่ไม่มีโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) ไม่สามารถทำได้ตามกฎหมาย
- ไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากไม่มีเอกสารสิทธิ์ การซื้อ-ขายที่ดิน ภ.บ.ท.5 จะไม่สามารถจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินได้
- การป้องกันปัญหาทางกฎหมาย เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมาย ผู้ซื้อควรให้ผู้ขายดำเนินการขอออกเอกสารสิทธิ์ที่ถูกต้องตามกฎหมายก่อนทำการซื้อ-ขาย
การทำธุรกรรมที่ดินควรดำเนินการตามขั้นตอนที่ถูกต้องและใช้เอกสารสิทธิ์ที่เป็นทางการเพื่อป้องกันปัญหาทางกฎหมายในอนาคต
ความเสี่ยงในการซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 ที่ต้องรู้
เนื่องจากที่ดิน ภ.บ.ท.5 เป็นพื้นที่ที่รัฐอนุมัติให้ “ครอบครอง” เท่านั้น จึงมีความเสี่ยงดังนี้
- ถูกยึดคืนจากรัฐ รัฐอาจยึดที่ดินคืนได้หากพบว่าไม่ใช้ทำกินตามวัตถุประสงค์
- ครอบครองโดยผู้อื่น ที่ดินอาจถูกบุคคลอื่นครอบครองอยู่แล้ว
- เป็นพื้นที่สาธารณะหรือเขตหวงห้าม ที่ดินอาจเป็นที่สาธารณะ ป่าสงวน ป่าชายเลน อุทยานแห่งชาติ หรือเขตทหาร
- ขนาดที่ดินคลาดเคลื่อน เอกสาร ภ.บ.ท.5 ระบุเนื้อที่โดยประมาณ อาจคลาดเคลื่อนจากความเป็นจริง เนื่องจากไม่ได้เป็นการรังวัดหรือคำนวณเนื้อที่ตามหลักการของกรมที่ดิน
ดังนั้น การซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 จึงมีความเสี่ยงสูง ควรพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนตัดสินใจ
เพื่อลดความเสี่ยงในการซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 ควรดำเนินการตรวจสอบดังนี้
- ตรวจสอบกับกรมป่าไม้และกรมทหาร: เพื่อตรวจสอบว่าที่ดินนั้นเป็นที่ป่าไม้หรือที่ดินของทหารหรือไม่
- ตรวจสอบกับกรมที่ดิน: เพื่อตรวจสอบว่าที่ดินดังกล่าวเป็นที่ดินของบุคคลอื่นที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่หรือไม่
ในการตรวจสอบเหล่านี้ ใช้ข้อมูลพิกัดและระวางของที่ดินที่ระบุอยู่บนเอกสาร ภ.บ.ท.5
การขอออกเอกสารสิทธิสำหรับที่ดิน ภ.บ.ท.5 ทำได้หรือไม่?
การจำนองสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินภายใต้กฎหมาย ภ.บ.ท.5 สามารถทำได้หรือไม่
