ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คืออะไร? รู้ก่อนซื้อขาย ป้องกันปัญหาที่ดินในอนาคต

• Facebook
• X
• Line

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 เป็นที่ดินที่รัฐจัดสรรให้ประชาชนผู้ยากไร้ที่ไม่มีที่ทำกิน โดยมีเป้าหมายให้มีที่ดินไว้ประกอบอาชีพและยกระดับคุณภาพชีวิต ซึ่งที่ดินประเภทนี้มีเงื่อนไขการครอบครองเฉพาะแตกต่างจากที่ดินทั่วไป และผู้ถือครองต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดอย่างเคร่งครัด หลายคนอาจยังสงสัยว่าที่ดิน ภ.บ.ท.5 คืออะไร ครอบครองหรือซื้อขายได้หรือไม่ บทความนี้มีคำตอบ

สารบัญ

1. ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คืออะไร ?

2.ความสำคัญของเอกสาร ภ.บ.ท.5 ในอดีต

3.จริงหรือไม่ ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ซื้อขายไม่ได้

4.ซื้อขาย ภ.บ.ท.5 ยืนยันสิทธิ กับหน่วยงานราชการ ได้หรือไม่

5.ข้อควรรู้ก่อนซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 ความเสี่ยงที่ผู้ซื้อควรระวัง

6. ตรวจสอบสถานะที่ดินจากหน่วยงานรัฐก่อนการซื้อขาย

7. ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ขอเอกสารสิทธิได้ไหม

8. ปลูกบ้านบนที่ดิน ภ.บ.ท.5 ได้ไหม

9. จำนองบ้านบนที่ดิน ภ.บ.ท.5 ทำได้ไหม

ภ.บ.ท.5 ย่อมาจาก “ภาษีบำรุงท้องที่ 5” เป็นเอกสารรับรองการเสียภาษีบำรุงท้องที่สำหรับที่ดินแปลงนั้นๆ ซึ่งเจ้าของที่ดินจะต้องยื่นเสียภาษีต่อเทศบาลหรืออบต. ในแต่ละปี โดยใบ ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่ “โฉนดที่ดิน” หรือ “หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)” ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ในที่ดิน โดยทำหน้าที่เสมือนใบเสร็จรับเงิน และเป็นเพียงหลักฐานการชำระภาษีที่ดินเท่านั้น ไม่สามารถใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินตามกฎหมายได้ เนื่องจากออกโดย อบต. ซึ่งไม่มีอำนาจตรวจสอบหรือรับรองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน จึงถือเป็นการใช้ประโยชน์ชั่วคราว ไม่ก่อให้เกิดสิทธิครอบครองทางกฎหมาย

ในอดีตเมื่อหลายสิบปีก่อน ประเทศไทยเคยประสบปัญหาที่ดินทำกินไม่เพียงพอสำหรับประชาชน เนื่องจากจำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ประชาชนจำนวนไม่น้อยต้องเข้าไปใช้พื้นที่ว่างเปล่า เช่น ที่ดินรกร้าง หรือป่าธรรมชาติ เพื่ออยู่อาศัยและทำการเกษตรเลี้ยงชีพ

เพื่อตรวจสอบและรับรองสิทธิ์การใช้ที่ดินเหล่านั้น รัฐจึงกำหนดให้ประชาชนที่เข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว ต้องทำการเสีย ภาษีบำรุงท้องที่ ให้กับหน่วยงานท้องถิ่นที่รับผิดชอบ และหลังจากชำระภาษีเรียบร้อยแล้ว ก็จะได้รับเอกสารสำคัญที่เรียกว่า “หนังสือรับรองการเสียภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท.5) นั่นเอง

ที่ดินที่มีหลักฐานเป็น ภ.บ.ท.5 หรือ ภาษีบำรุงท้องที่ประเภท 5 ถือเป็นที่ดินที่รัฐจัดสรรให้แก่ประชาชนผู้ยากไร้ซึ่งไม่มีที่ดินทำกิน โดยการใช้ประโยชน์ในที่ดินประเภทนี้จะอยู่ภายใต้การดูแลของรัฐ ดังนั้น ตามกฎหมายแล้ว ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ไม่สามารถทำการซื้อขายได้ เนื่องจากยังไม่มีเอกสารสิทธิ์อย่างโฉนดหรือ น.ส.3 รับรองกรรมสิทธิ์

อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ ผู้ถือครองสามารถ โอนสิทธิการครอบครองที่ดิน ภ.บ.ท.5 ให้กับบุคคลอื่นได้ โดยใช้วิธีแจ้งเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษี ณ องค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือเทศบาลในพื้นที่ ซึ่งเจ้าหน้าที่จะเป็นพยานรับทราบการเปลี่ยนแปลงนี้ การโอนลักษณะนี้ไม่มีค่าธรรมเนียมหรือภาษีใด ๆ และไม่ถือว่าเป็นการโอนกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

หากคุณสนใจจะซื้อ ที่ดินที่มีเอกสาร ภ.บ.ท.5 ขอแนะนำให้ผู้ถือสิทธิ์เดิมยื่นคำร้องขอออกเอกสารสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายที่ดินก่อน เพื่อพิสูจน์ว่าสามารถเปลี่ยนจาก ภ.บ.ท.5 ไปเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ซื้อขายได้ เช่น น.ส.3 หรือโฉนดที่ดิน หากสามารถออกเอกสารสิทธิ์ได้จริง ควรดำเนินการให้เรียบร้อยก่อนทำการซื้อขายอย่างถูกต้องตามกฎหมาย

การเข้าใจข้อจำกัดของ ที่ดินประเภทนี้เป็นสิ่งสำคัญ โดยเฉพาะสำหรับผู้ที่กำลังมองหาที่ดินเพื่อการลงทุนหรือใช้ประโยชน์ระยะยาว เพราะที่ดินประเภทนี้แม้จะโอนได้ แต่ไม่มีสถานะเป็นกรรมสิทธิ์ที่สามารถใช้เป็นหลักประกันหรือซื้อขายอย่างเสรีได้

การทำธุรกรรมซื้อขายที่ดินประเภท ภ.บ.ท.5 ซึ่งเป็นเพียงเอกสารแสดงการครอบครองที่ดิน โดยไม่ได้รับรองกรรมสิทธิ์อย่างเป็นทางการจากกรมที่ดินนั้น ถือว่าเป็นเพียงการโอนสิทธิในการครอบครองที่ดินระหว่างบุคคล ไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ที่แท้จริงตามกฎหมาย ซึ่งมีข้อจำกัดและความเสี่ยงหลายประการที่ผู้ซื้อควรพิจารณาอย่างรอบคอบ

ที่ดินประเภท ภ.บ.ท.5 ยังไม่ได้รับการออกโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) จากกรมที่ดิน การซื้อขายที่ดินลักษณะนี้จึงไม่สามารถดำเนินการตามกฎหมายได้อย่างสมบูรณ์ และไม่สามารถใช้เป็นหลักฐานทางราชการได้

เมื่อไม่มีเอกสารสิทธิ์ที่ถูกต้อง การโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินจึงไม่สามารถทำได้ ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อจะไม่มีสถานะเป็นเจ้าของที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แม้จะมีการชำระเงินและทำสัญญากันไว้ก็ตาม

ผู้ที่ต้องการซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 ควรพิจารณาให้ผู้ขายดำเนินการขอออกเอกสารสิทธิ์ที่ถูกต้องเสียก่อน เช่น ขอออก น.ส.3 หรือโฉนดที่ดิน เพื่อให้การซื้อขายสามารถดำเนินการได้อย่างถูกต้องและมีผลทางกฎหมาย ลดความเสี่ยงจากข้อพิพาทในอนาคต

ข้อแนะนำในการซื้อขายที่ดิน ภ.บ.ท.5 เพื่อความมั่นใจและปลอดภัยในการลงทุน ควรตรวจสอบสถานะของที่ดินอย่างละเอียด และปรึกษาทนายความหรือเจ้าหน้าที่ที่ดินก่อนการซื้อขายทุกครั้ง เพื่อให้มั่นใจว่าเป็นการซื้อขายที่โปร่งใสและถูกต้องตามกฎหมาย

ที่ดินที่มีเอกสารสิทธิประเภท ภ.บ.ท.5 เป็นเอกสารที่รัฐออกให้เพื่อแสดงการ “อนุญาตให้ใช้ครอบครอง” เท่านั้น มิใช่กรรมสิทธิ์ที่แท้จริงในที่ดินนั้น ซึ่งอาจนำมาซึ่งความเสี่ยงหลายประการที่ผู้สนใจซื้อควรทำความเข้าใจอย่างถี่ถ้วน ดังนี้

• หากเจ้าของที่ดินเดิมหรือผู้ครอบครองไม่ใช้พื้นที่ตามวัตถุประสงค์ เช่น ไม่ใช้ทำการเกษตรหรือปล่อยรกร้าง รัฐอาจเข้ายึดคืนพื้นที่ได้ทันทีโดยไม่ต้องชดเชย

• การซื้อขายที่ดินประเภทนี้ ไม่ได้รับการรับรองตามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์โดยตรง ทำให้ไม่สามารถตรวจสอบสถานะการครอบครองที่แท้จริงได้แน่ชัด อาจมีกรณีที่ดินถูกใช้โดยผู้อื่นอยู่ก่อนแล้ว

• หลายพื้นที่ที่ออกเอกสาร ภ.บ.ท.5 อาจอยู่ในเขตป่าสงวน ป่าชายเลน เขตอุทยานแห่งชาติ หรือแม้แต่พื้นที่ทหาร ซึ่งไม่สามารถเปลี่ยนสภาพการใช้ประโยชน์หรือพัฒนาได้

• เอกสาร ภ.บ.ท.5 มักระบุเพียงขนาดพื้นที่โดยประมาณเท่านั้น เนื่องจากไม่มีการรังวัดโดยกรมที่ดิน จึงอาจเกิดความคลาดเคลื่อนของขนาดเนื้อที่จริงเมื่อมีการใช้ประโยชน์จริง

การซื้อที่ดินที่มีเอกสาร ภ.บ.ท.5 แม้จะมีราคาถูกหรืออยู่ในทำเลที่น่าสนใจ แต่ก็มาพร้อมความเสี่ยงหลายด้าน ผู้สนใจลงทุนหรือซื้อเพื่อใช้ประโยชน์ควรศึกษาข้อมูลให้ครบถ้วน ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ และตรวจสอบพื้นที่จริงอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจ

ก่อนจะตัดสินใจซื้อที่ดินที่มีเอกสารสิทธิประเภท ภ.บ.ท.5 ควรดำเนินการตรวจสอบสถานะของที่ดินอย่างรอบด้าน โดยใช้ข้อมูลพิกัดและระวางแผนที่ที่ระบุในเอกสาร ภ.บ.ท.5 เพื่อตรวจสอบกับหน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้อง ดังนี้

• กรมป่าไม้และหน่วยงานทหาร : เพื่อตรวจสอบว่าพื้นที่ดังกล่าวอยู่ในเขตป่าไม้สงวนแห่งชาติ หรือพื้นที่ใช้ประโยชน์ของหน่วยงานทหารหรือไม่ ซึ่งหากเป็นพื้นที่ประเภทนี้ อาจไม่สามารถออกเอกสารสิทธิ์หรือโอนกรรมสิทธิ์ได้ในอนาคต

• กรมที่ดิน : เพื่อตรวจสอบว่าแปลงที่ดินนั้นซ้อนทับกับที่ดินของบุคคลอื่นที่ถือกรรมสิทธิ์อย่างถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ ซึ่งอาจมีผลต่อสิทธิในการครอบครองและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

การตรวจสอบเหล่านี้เป็นขั้นตอนสำคัญที่ช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และเป็นหนึ่งในกระบวนการตรวจสอบสถานะที่ดินที่ผู้ซื้อควรให้ความสำคัญก่อนตัดสินใจซื้อขายที่ดินที่ยังไม่มีเอกสารสิทธิ์ชัดเจน

หากคุณเป็นผู้ครอบครองที่ดินที่ไม่มีเอกสารสิทธิ เช่น ที่ดินที่ถือครองโดย ภ.บ.ท.5 และตรวจสอบแล้วว่าที่ดินดังกล่าว ไม่อยู่ในเขตป่าไม้ เขตทหาร หรือพื้นที่ของรัฐอื่น ๆ และไม่มีผู้อื่นเป็นเจ้าของมาก่อน คุณมีโอกาสที่จะ ยื่นขอออกเอกสารสิทธิในที่ดินได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เมื่อมีการประกาศจากรัฐบาล โดยมีขั้นตอนสำคัญดังนี้

รัฐบาลจะเป็นผู้ประกาศเชิญชวนให้ผู้ครอบครองที่ดินที่มีเอกสาร ภ.บ.ท.5 ยื่นคำขอเพื่อขอออกเอกสารสิทธิ เช่น โฉนดที่ดิน หรือ หนังสือรับรองการครอบครองที่ดิน ตามเงื่อนไขที่กำหนด

ในขั้นตอนการยื่นขอออกเอกสารสิทธิ จะต้องนำ ภ.บ.ท.5 มาเป็นหลักฐานแสดงการครอบครองที่ดินเพื่อยืนยันว่าใช้พื้นที่จริง และถือครองต่อเนื่องมาเป็นเวลานาน

การขอออกเอกสารสิทธิในที่ดิน ภ.บ.ท.5 จะต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขต่อไปนี้

• ที่ดินต้องตั้งอยู่ใน เขตชุมชนที่อยู่อาศัย หรือ พื้นที่ชุมชนขนาดกลางถึงขนาดใหญ่
• หากเป็นพื้นที่ใช้เพื่อการเกษตร ต้องมี หลักฐานการทำประโยชน์ในที่ดินเพื่อการเกษตร อย่างต่อเนื่อง เช่น สวน ไร่ หรือแปลงนา และอยู่ในเขตชุมชน

แนะนำสำหรับผู้ที่กำลังจะซื้อที่ดิน ประเภทนี้ สามารถขอให้ผู้ขายเป็นผู้ยื่นคำขอออกเอกสารสิทธิที่ดินได้ โดยดำเนินการตาม ขั้นตอนทางกฎหมายที่ดิน และตรวจสอบความถูกต้องกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ เพื่อให้แน่ใจว่าที่ดินสามารถออกเอกสารสิทธิได้จริงในอนาคต การรู้ขั้นตอนเหล่านี้จะช่วยให้คุณซื้อที่ดินอย่างมั่นใจ และลดความเสี่ยงในการถือครองที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ

ผู้ครอบครองที่ดินตามเอกสาร ภ.บ.ท.5 สามารถดำเนินการปลูกสร้างบ้านอย่างถูกกฎหมายได้ โดยต้องยื่นคำขออนุญาตปลูกสร้างอาคารกับองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ในพื้นที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้ว จึงสามารถยื่นคำขอจัดตั้งบ้านเลขที่กับผู้ใหญ่บ้านในเขตนั้น และดำเนินการขอทะเบียนบ้านที่ที่ว่าการอำเภอ ซึ่งเป็นขั้นตอนสำคัญสำหรับการเปิดใช้ไฟฟ้าและติดตั้งระบบโทรศัพท์บ้านในภายหลัง

การจำนองสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินตามกฎหมายไทย เป็นกระบวนการที่เจ้าของทรัพย์สินสามารถนำสิ่งปลูกสร้าง เช่น อาคาร บ้าน หรือโรงเรือน มาใช้เป็น หลักประกันในการกู้เงินได้ โดยมีเงื่อนไขสำคัญคือ ผู้ที่ทำการจำนองต้องเป็น เจ้าของตามกฎหมายของสิ่งปลูกสร้างนั้น เช่น เจ้าของอาคารที่ปลูกบนที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย การจำนองในลักษณะนี้มักเกี่ยวข้องกับ อสังหาริมทรัพย์ หรือ ทรัพย์สินถาวรที่ติดอยู่กับตัวที่ดิน ซึ่งสามารถระบุได้ว่าเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าและสามารถใช้ค้ำประกันหนี้ได้ภายใต้กรอบของกฎหมายไทย

---

โกดังเก็บของ เก็บสินค้า ให้เช่าในราคาถูก ราคารวมภาษีทุกอย่าง ทำให้สามารถลดต้นทุนของลูกค้าได้

ยูนิตว่าง พร้อมให้เช่า คลิ๊กดูโครงการได้ที่นี่

ที่สำคัญโกดังให้เช่า ตั้งอยู่ในทำเลทองหรือสนใจสอบถาม โกดังเก็บสินค้าของ bkkwarehouse

Hotline : 089-768-5205 / 063-829-6219  Telephone : 0-2394-5409

LINE ID : @bkkwarehouse
https://lin.ee/5CuTpWq