ค่าโอนที่ดิน 2567 อัปเดตล่าสุด เอกสารที่ต้องใช้และขั้นตอนสำคัญที่ห้ามพลาด

• Facebook
• X
• Line

ค่าโอนที่ดิน และค่าธรรมเนียมโอน คิดยังไง สิ่งที่ต้องรู้ก่อนซื้อ ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ควรเข้าใจกระบวนการโอน เอกสารที่ต้องเตรียม ค่าใช้จ่าย ภาษีที่เกี่ยวข้อง และระยะเวลาการดำเนินการ เพื่อให้การซื้อขายเป็นไปอย่างราบรื่นและถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อที่ดินเปล่า บ้านพร้อมที่ดิน หรือที่ดินสำหรับปลูกสร้าง การดำเนินการอย่างถูกต้องจะช่วยให้โอนได้เร็วและเสร็จสิ้นภายในวันเดียว ลดความยุ่งยากและไม่เสียเวลา หลังจากตกลงซื้อขายเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อและผู้ขายต้องติดต่อกรมที่ดิน ซึ่งมีอำนาจตรวจสอบและออกสัญญาซื้อขาย การโอนกรรมสิทธิ์ต้องดำเนินการต่อหน้าเจ้าหน้าที่ เพื่อให้ได้รับสิทธิ์ความเป็นเจ้าของอย่างสมบูรณ์

สารบัญ

1. ใช้เอกสารอะไรบ้าง ในการโอนที่ดิน 

2. ค่าโอนที่ดินและค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ส่วนสำคัญที่ต้องพิจารณา

3.ลำดับขั้นตอนดำเนินการหลังคำนวณค่าโอนที่ดิน

มีเอกสารหลายชนิดที่ต้องใช้ในการดำเนินขั้นตอน ในการโอนที่ดินในประเทศไทย  เอกสารที่ต้องใช้จะมีดังนี้

สำหรับการโอนที่ดินในกรณี บุคคลธรรมดาธรรมดา	สำหรับการโอนที่ดินในกรณี นิติบุคคล
1) สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้องให้เรียบร้อย ของผู้ขาย(โอนที่ดิน) และผู้ซื้อ(รับโอนที่ดิน)	1) หนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล ต้องเป็นฉบับที่ออกไม่เกิน 1 เดือน
2) หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล พร้อมเซ็นรับรองสำเนาถูกต้องให้เรียบร้อย (ถ้ามี)	2) บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ต้องยืนยันว่ามีอายุไม่เกิน 1 เดือน ณ วันที่ขอโอนที่ดิน นิติบุคคลที่จดทะเบียนในประเทศไทยสามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว และต้องการซื้อที่ดินในประเทศไทย ต้องมีหุ้นไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด เป็นข้อกำหนดตามกฎหมาย
3) ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อม สำเนาทะเบียนบ้าน เซ็นรับรองสำเนาถูกต้องให้เรียบร้อย	3) รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท เพื่อระบุจุดประสงค์การพิจารณาอนุมัติการซื้อที่ดินจากแหล่งที่ต่างๆ และแสดงให้เห็น ที่มาของงบประมาณที่จะใช้ในการซื้อที่ดิน ว่าการดำเนินการนี้ได้รับการพิจารณาและอนุมัติจากคณะกรรมการเรียบร้อยแล้ว
4) หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) ในกรณีมอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทนตนเอง	4) สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้าน ของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม ในการดำเนินการแทน
5) สำเนาจากบัตรประจำตัวประชาชน ของผู้รับอำนาจ	5) หนังสือลายมือชื่อที่เป็นตัวอย่าง ของกรรมการที่รับผิดชอบในการลงนาม
6) สำเนาจากทะเบียนบ้าน ของผู้รับอำนาจ	6) หนังสือมอบอำนาจ ที่ใช้ในการมอบอำนาจให้บุคคลอื่นเพื่อดำเนินการแทน
	7) สำเนาจากบัตรประจำตัวประชาชน ของผู้รับอำนาจ
	8) สำเนาจากทะเบียนบ้าน ของผู้รับอำนาจ

ค่าโอนที่ดินและค่าธรรมเนียมการโอนเป็นค่าใช้จ่ายที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต้องร่วมรับผิดชอบ ซึ่งอาจแตกต่างกันตามกฎหมายและนโยบายของแต่ละพื้นที่ท้องถิ่น

ตัวอย่างคำนวณค่าธรรมเนียม โอนที่ดิน

ราคาประเมินที่ดินแปลง A หลังจากเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ทำการรังวัดเรียบร้อยแล้ว ประเมินทุนทรัพย์ ราคาที่ดินประมาณ 4,000,000 บาท แต่ราคาที่เจ้าของที่ดินต้องการขาย 4,400,000 บาท

• หาค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน (2% ของ 4,400,000 บาท)
• ใช้สูตร (ราคาประเมินหรือราคาขายที่สูงสุด ) x (2% ÷ 100) = ผลลัพธ์ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน​
• 4,400,000 x 0.02 = 88,000

ดังนั้น ค่าธรรมเนียมโอนที่ดินสำหรับที่ราคาประเมินหรือราคาขายที่สูงสุด 4,400,000 บาท คือ 88,000 บาท

5) ค่าจดจำนอง เป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายในกระบวนการกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อซื้อที่ดิน ซึ่งคิดที่ 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท

ตัวอย่างคำนวณค่าจดจำนอง

กู้เงินจากสถานการเงินเพื่อซื้อที่ดิน ราคา 4,000,000 บาท มาซื้อที่ดิน มูลค่าที่จดจำนองคือ 4,000,000 บาท

• หาค่าจดจำนองที่ดิน (1% ของ 4,000,000 บาท)
• ใช้สูตร (มูลค่าที่จดจำนอง) x (1%÷ 100) = ผลลัพธ์ค่าจดจำนองที่ดิน
• 4,000,000 x 0.01 = 40,000

ดังนั้น ค่าจดจำนองสำหรับที่ดินราคา 4,000,000 บาท คือ 40,000 บาท

แม้จะอย่างไรก็ตาม ในปี 2567 (ปี 2014 ตามปฏิทินสากล) ภาครัฐได้มีมาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อส่งเสริมให้ผู้ซื้อมีโอกาสที่จะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น โดยจะแบ่งเป็น 2 มาตรการ

ข้อเปลี่ยนแปลงในมาตรการ

• ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิสำหรับอสังหาริมทรัพย์ ได้รับการลดลง จากเดิมที่อาจจะเป็น 2% เหลือ 0.01% ของมูลค่าทรัพย์สิน
• ลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ จะถูกลดลง จากเดิมที่ 1% ถึงเป็น 0.01% เฉพาะในกรณีที่จดทะเบียนโอนและจดทะเบียนการจำนองในคราวเดียวกัน

ค่าจดทะเบียน	ค่าจดทะเบียนปกติ	ตามาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง
การโอน	140,000 บาท	700 บาท
การจำนอง	70,000 บาท	700 บาท
รวม	210,000 บาท	1,400 บาท

6) ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมิน, ค่าโอนที่ดินจะถูกคำนวณตามราคาประเมิน แต่ถ้าคุณเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ, คุณจะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์ แต่ยังต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะตามอัตราที่กำหนดโดยกฎหมาย

ตัวอย่างค่าอากรแสตมป์

ราคาประเมินที่ดินแปลง A หลังจากเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ทำการรังวัดเรียบร้อยแล้ว ประเมินทุนทรัพย์ ราคาที่ดินประมาณ 6,000,000 บาท แต่ราคาที่เจ้าของที่ดินต้องการขาย 6,500,000 บาท

• หาค่าอากรแสตมป์ของที่ดิน (0.5% ของ 6,500,000 บาท)
• ใช้สูตร (ราคาประเมินหรือราคาขายที่สูงสุด) x (0.5%÷ 100) = ผลลัพธ์ค่าอากรแสตมป์
• 6,500,000 x 0.005 = 32,500

ดังนั้น ค่าอากรแสตมป์สำหรับที่ดินราคา 6,500,000 บาท คือ 32,500 บาท

7) ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ในการคำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะนั้น จะใช้ราคาซื้อขายเป็นเกณฑ์ แต่หากราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมิน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจะถูกคำนวณจากราคาประเมินแทน โดยอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะที่กำหนดไว้คือ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า

ตัวอย่างค่าธุรกิจเฉพาะ

ราคาประเมินที่ดินแปลง A หลังจากเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน ทำการรังวัดเรียบร้อยแล้ว ประเมินทุนทรัพย์ ราคาที่ดินประมาณ 6,000,000 บาท แต่ราคาที่เจ้าของที่ดินต้องการขาย 6,500,000 บาท

• หาค่าธุรกิจเฉพาะ (0.5% ของ 6,500,000 บาท)
• ใช้สูตร (ราคาประเมินหรือราคาขายที่สูงสุด) x (3.3%÷ 100) = ผลลัพธ์ค่าธุรกิจเฉพาะ
• 6,500,000 x 0.033 = 214,500

ดังนั้น ค่าธุรกิจเฉพาะสำหรับที่ดินราคา 6,500,000 บาท คือ 214,500 บาท

ระยะเวลาในการโอนที่ดินสามารถแปรผันไปตามจำนวนคนที่มาใช้บริการที่สำนักงานที่ดิน หากไม่มีคิวยาว, การโอนที่ดินมักจะใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมง แต่หากคิวยาวหรือมีจำนวนคนเยอะ อาจใช้เวลานานขึ้นได้ เพื่อประหยัดเวลาและลดความไม่สะดวกของตัวคุณเอง ขอแนะนำให้คุณไปสำนักงานที่ดินตั้งแต่ต้นวันเพื่อจองคิวและเตรียมตัว นี่เป็นวิธีที่ดีที่จะลดเวลารอและให้การบริการที่รวดเร็วและมีประสิทธิภาพที่สุด

“การโอนที่ดินทำได้ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นหน่วยงานที่รับผิดชอบในการดำเนินการและออกเอกสารเกี่ยวกับการโอนสิทธิ์ที่ดิน”

ระยะเวลาในการโอนที่ดินสามารถแปรผันไปตามจำนวนคนที่มาใช้บริการที่สำนักงานที่ดิน หากไม่มีคิวยาว, การโอนที่ดินมักจะใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมง แต่หากคิวยาวหรือมีจำนวนคนเยอะ อาจใช้เวลานานขึ้นได้ เพื่อประหยัดเวลาและลดความไม่สะดวกของตัวคุณเอง ขอแนะนำให้คุณไปสำนักงานที่ดินตั้งแต่ต้นวันเพื่อจองคิวและเตรียมตัว นี่เป็นวิธีที่ดีที่จะลดเวลารอและให้การบริการที่รวดเร็วและมีประสิทธิภาพที่สุด

1) ให้กรอกแบบฟอร์มคําขอโอนที่ดิน พร้อมแนบเอกสารประกอบการโอนตามที่กําหนด ไว้ให้ในห้ข้อ “ใช้เอกสารอะไรบ้างในการโอนที่ดิน”

2) ยื่นแบบฟอร์มและเอกสารดังกล่าวต่อเจ้าหน้าที่ เพื่อตรวจสอบและรับบัตรคิว

3) ผู้โอนและผู้รับโอนลงชื่อในเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่เมื่อถึงคิว

4) เจ้าหน้าที่ประเมินราคาที่ดิน เพื่อคํานวณค่าใช้จ่ายในการโอน แล้วออกใบแจ้งค่าใช้จ่ายให้ผู้ขอโอน

5) นําใบแจ้งค่าใช้จ่ายไปชําระ ที่ฝ่ายการเงินแล้วรับใบเสร็จ 2 ฉบับคือสีฟ้าและสีเหลือง

6) มอบใบเสร็จสีเหลืองให้เจ้าหน้าที่ และได้รับสําเนาใบเสร็จสีฟ้าจากผู้ขายไว้เป็นหลักฐาน (ส่วนเอกสารตัวจริงเจ้าหน้าที่จะให้ ผู้ขายเก็บรักษา)

7) เมื่อเจ้าหน้าที่พิมพ์สลักหลังโฉนดเรียบร้อย จะได้รับโฉนดและสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ถือว่าการโอนที่ดินเสร็จสิ้น 

หากคุณไม่สะดวกในการดำเนินการโอนที่ดินด้วยตนเอง คุณสามารถมอบอำนาจให้บุคคลอื่นมาช่วยดำเนินการแทนได้ โดยคุณต้องเตรียมเอกสารและสำเนาบัตรประชาชนของคุณ เพื่อทำการขออำนาจนั้นในสำนักงานที่ดินที่คุณต้องการดำเนินการ