ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร กฎหมายที่ดินที่ต้องรู้

ครอบครองปรปักษ์ เป็นประเด็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมักนำไปสู่ข้อพิพาททางกฎหมายอยู่บ่อยครั้ง เป็นหลักกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งบุคคลที่มิใช่เจ้าของทรัพย์สินสามารถได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นได้โดยการครอบครองอย่างเปิดเผย สงบ และต่อเนื่องเป็นระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด แต่จริงๆแล้วการครอบครองปรปักษ์หมายถึงอะไร และมีกฎเกณฑ์อย่างไรบ้างในบทความนี้เราจะพาผู้อ่านมาทำความเข้าใจเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ในเบื้องต้นกัน

การ ครอบครองปรปักษ์ สิ่งที่ต้องรู้เพื่อป้องกันการสูญเสียทรัพย์สิน

การครอบครองปรปักษ์เป็นหลักกฎหมายที่มีรากฐานมาตั้งแต่ยุคโรมัน ซึ่งเริ่มต้นขึ้นเพื่อตอบสนองต่อกรณีที่การซื้อขายทรัพย์สินไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนที่ถูกต้องตามกฎหมาย แต่เมื่อผู้ซื้อเข้าครอบครองทรัพย์สินนั้นและปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดครบถ้วน ก็สามารถได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวผ่านการครอบครองปรปักษ์ได้ แม้ว่าจะมีข้อบกพร่องในเรื่องขั้นตอนการซื้อขายก็ตาม

ในยุคสมัยต่อมา กฎหมายที่ดินครอบครองปรปักษ์ ได้รับการพัฒนาเพื่อส่งเสริมให้ประชาชนใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ โดยไม่ปล่อยให้ทรัพย์สินนั้นถูกละเลยหรือรกร้าง หากเจ้าของไม่ดูแล ผู้ที่เข้ามาใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นก็มีโอกาสที่จะได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวตามกฎหมาย

การ ครอบครองปรปักษ์ ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382

การครอบครองปรปักษ์ คือ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินผ่านการครอบครอง โดยอาจเกิดขึ้นได้ทั้งกับอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ สำหรับการครอบครองปรปักษ์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้น มีกฎเกณฑ์ที่ระบุไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 ซึ่งกำหนดเงื่อนไขต่างๆ ในการใช้สิทธิ์ดังนี้ 

• ความสุจริตใจ การครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่น 
• การไม่ถูกคัดค้าน การครอบครองนั้นต้องเป็นไปอย่างสงบ เปิดเผย และมีเจตนาแสดงตัวเป็นเจ้าของการครอบครองทรัพย์สินนั้น
• ระยะเวลาการครอบครอง มีการครอบครองต่อเนื่องติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ (หากเป็นสังหาริมทรัพย์ จะใช้ระยะเวลา 5 ปี)

สิ่งที่ควรรู้ในการ ครอบครองปรปักษ์ อสังหาริมทรัพย์

1) การครอบครองปรปักษ์นั้นจะสามารถกระทำได้เฉพาะกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีเอกสารสิทธิ์ถูกต้อง เช่น โฉนดที่ดิน หรือเอกสารกรรมสิทธิ์อื่น ๆ ที่เป็นที่ยอมรับตามกฎหมาย ในทางกลับกัน ทรัพย์สินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ซึ่งเป็นใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 และ น.ส.3 ก. (ซึ่งเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ ไม่สามารถนำมาใช้เป็นข้ออ้างในการครอบครองปรปักษ์ได้

อย่างไรก็ตาม แม้การแย่งครอบครองทรัพย์สินจะกระทำได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1375 แต่กฎหมายไม่ได้ให้สิทธิเจ้าของทรัพย์สินในการยื่นคำร้องหรือฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอให้ศาลสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์โดยใช้วิธีการครอบครองปรปักษ์ ดังที่เห็นได้จากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5389/2549 ที่ระบุชัดเจนในเรื่องนี้

2) การใช้สิทธิครอบครองปรปักษ์ต้องเกี่ยวข้องกับการครอบครองทรัพย์สินที่เป็นของบุคคลอื่นเท่านั้น การครอบครองทรัพย์สินที่เป็นของตนเองไม่สามารถนำมาอ้างเป็นเหตุผลในการครอบครองปรปักษ์ได้ เช่น ในกรณีที่มีการถือครองที่ดินที่ตนเองเป็นเจ้าของ แต่กลับใช้ชื่อบุคคลอื่นแทน (อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 538/2536) หรือในกรณีที่มีการอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ได้รับสืบทอดจากมรดก (ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4843/2545) ก็ไม่สามารถใช้การครอบครองปรปักษ์ได้เช่นกัน

3) การถือครองทรัพย์สินของบุคคลอื่น ผู้ถือครองไม่จำเป็นต้องรู้ว่าทรัพย์สินนั้นเป็นของบุคคลอื่น อาจมีความเข้าใจผิดคิดว่าทรัพย์สินนั้นเป็นของตนเองได้เช่นกัน (อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5794/2551 และ 5596/2552)

4) การครอบครองปรปักษ์จำเป็นต้องเป็นการครอบครองโดยมีความตั้งใจเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่แท้จริง หรือก็คือ ต้องทำการใช้ประโยชน์จากทรัพย์นั้นเสมือนตนเองเป็นเจ้าของที่แท้จริง ป้องกันไม่ให้บุคคลอื่นเข้ามายุ่งเกี่ยวกับทรัพย์ และการครอบครองนั้นต้องไม่อยู่ภายใต้สิทธิหรือการยอมรับสิทธิของผู้อื่น เช่น

• เมื่อผู้ซื้อเริ่มทำการครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขาย จะถือว่าเป็นการครอบครองในฐานะตัวแทนของผู้ขายจนกว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะเสร็จสมบูรณ์ ดังนั้น ผู้ซื้อจึงไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ตามรูปแบบการครอบครองปรปักษ์ จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย (อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7490/2551)
• ทายาทที่ครอบครองที่ดินมรดกเพียงคนเดียว ถือว่าเป็นผู้ครอบครองแทนทายาททุกคน การที่จะเริ่มนับเป็นการครอบครองปรปักษ์ได้ จะต้องมีการแจ้งทายาทคนอื่น ๆ ให้ทราบถึงเจตนาในการครอบครองที่ดินเพื่อประโยชน์ของตนเองก่อน (อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2760/2548)
• การที่บุคคลอาศัยอยู่ในที่ดินโดยได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดิน ไม่สามารถถือว่าเป็นการได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ (อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5352/2539)
• เมื่อเจ้าของรวมคนหนึ่งเป็นผู้ครอบครองที่ดิน ถือได้ว่าเขาครอบครองที่ดินในนามของเจ้าของรวมคนอื่น ๆ ด้วย (อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 945/2537)

5) เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในระหว่างที่ระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ยังไม่ครบ 10 ปี และผู้รับโอนเป็นผู้สุจริตที่ได้รับกรรมสิทธิ์โดยการชำระค่าตอบแทน การครอบครองปรปักษ์ที่เกิดขึ้นก่อนหน้านั้นจะถือเป็นโมฆะ และต้องเริ่มนับระยะเวลาการครอบครองใหม่ตั้งแต่ต้น (อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5801/2544, 8700/2550)

6) การครอบครองต้องเป็นไปอย่างสงบ ซึ่งหมายถึงการที่ไม่มีการฟ้องร้องหรือข้อพิพาทใด ๆ เกิดขึ้น และต้องเป็นการครอบครองที่เปิดเผยอย่างชัดเจนต่อสาธารณชน ไม่ได้มีการปกปิดหรือซ่อนเร้นแต่อย่างใด

เลือกอ่านบทความอื่นๆที่เกี่ยวข้อง

• การแบ่งมรดกที่ดิน ใครมีสิทธิ์รับมรดกที่ดินจากผู้เสียชีวิต
• ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คืออะไร
• ตรวจสอบโฉนดที่ดิน
• ค่าโอนที่ดิน และ ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน ส่วนสำคัญที่ต้องพิจารณา
• ครุฑแต่ละสีบนโฉนดที่ดิน ต่างกันอย่างไร

เช่าโกดังสินค้า  bkkwarehouse

โกดังเก็บของ เก็บสินค้า ให้เช่าในราคาถูก  ราคารวมภาษีทุกอย่าง

ทำให้สามารถลดต้นทุนของลูกค้าได้ ที่สำคัญโกดังให้เช่า  ตั้งอยู่ในทำเลทอง !!!

หรือสนใจสอบถาม  โกดังเก็บสินค้าของ  bkkwarehouse
โทร 089 768 5205

LINE ID : @bkkwarehouse

https://lin.ee/5CuTpWq