ครอบครองปรปักษ์ คืออะไร กฎหมายที่ดินที่ต้องรู้
ครอบครองปรปักษ์ เป็นประเด็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมักนำไปสู่ข้อพิพาททางกฎหมายอยู่บ่อยครั้ง เป็นหลักกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งบุคคลที่มิใช่เจ้าของทรัพย์สินสามารถได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นได้โดยการครอบครองอย่างเปิดเผย สงบ และต่อเนื่องเป็นระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด แต่จริงๆแล้วการครอบครองปรปักษ์หมายถึงอะไร และมีกฎเกณฑ์อย่างไรบ้างในบทความนี้เราจะพาผู้อ่านมาทำความเข้าใจเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ในเบื้องต้นกัน
การ ครอบครองปรปักษ์ สิ่งที่ต้องรู้เพื่อป้องกันการสูญเสียทรัพย์สิน
การครอบครองปรปักษ์เป็นหลักกฎหมายที่มีรากฐานมาตั้งแต่ยุคโรมัน ซึ่งเริ่มต้นขึ้นเพื่อตอบสนองต่อกรณีที่การซื้อขายทรัพย์สินไม่ได้ดำเนินการตามขั้นตอนที่ถูกต้องตามกฎหมาย แต่เมื่อผู้ซื้อเข้าครอบครองทรัพย์สินนั้นและปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดครบถ้วน ก็สามารถได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวผ่านการครอบครองปรปักษ์ได้ แม้ว่าจะมีข้อบกพร่องในเรื่องขั้นตอนการซื้อขายก็ตาม
ในยุคสมัยต่อมา กฎหมายที่ดินครอบครองปรปักษ์ ได้รับการพัฒนาเพื่อส่งเสริมให้ประชาชนใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ โดยไม่ปล่อยให้ทรัพย์สินนั้นถูกละเลยหรือรกร้าง หากเจ้าของไม่ดูแล ผู้ที่เข้ามาใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นก็มีโอกาสที่จะได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินดังกล่าวตามกฎหมาย
การ ครอบครองปรปักษ์ ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382
การครอบครองปรปักษ์ คือ การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินผ่านการครอบครอง โดยอาจเกิดขึ้นได้ทั้งกับอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ สำหรับการครอบครองปรปักษ์ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์นั้น มีกฎเกณฑ์ที่ระบุไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 ซึ่งกำหนดเงื่อนไขต่างๆ ในการใช้สิทธิ์ดังนี้
- ความสุจริตใจ การครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้อื่น
- การไม่ถูกคัดค้าน การครอบครองนั้นต้องเป็นไปอย่างสงบ เปิดเผย และมีเจตนาแสดงตัวเป็นเจ้าของการครอบครองทรัพย์สินนั้น
- ระยะเวลาการครอบครอง มีการครอบครองต่อเนื่องติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ (หากเป็นสังหาริมทรัพย์ จะใช้ระยะเวลา 5 ปี)
สิ่งที่ควรรู้ในการ ครอบครองปรปักษ์ อสังหาริมทรัพย์
1) การครอบครองปรปักษ์นั้นจะสามารถกระทำได้เฉพาะกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีเอกสารสิทธิ์ถูกต้อง เช่น โฉนดที่ดิน หรือเอกสารกรรมสิทธิ์อื่น ๆ ที่เป็นที่ยอมรับตามกฎหมาย ในทางกลับกัน ทรัพย์สินที่มีเพียงสิทธิครอบครอง เช่น ส.ค.1 (ซึ่งเป็นใบแจ้งการครอบครองที่ดิน) หรือ น.ส.3 และ น.ส.3 ก. (ซึ่งเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์) หรือที่ดินมือเปล่าที่ไม่มีเอกสารสิทธิ์ ไม่สามารถนำมาใช้เป็นข้ออ้างในการครอบครองปรปักษ์ได้
อย่างไรก็ตาม แม้การแย่งครอบครองทรัพย์สินจะกระทำได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1375 แต่กฎหมายไม่ได้ให้สิทธิเจ้าของทรัพย์สินในการยื่นคำร้องหรือฟ้องร้องต่อศาลเพื่อขอให้ศาลสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์โดยใช้วิธีการครอบครองปรปักษ์ ดังที่เห็นได้จากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5389/2549 ที่ระบุชัดเจนในเรื่องนี้
2) การใช้สิทธิครอบครองปรปักษ์ต้องเกี่ยวข้องกับการครอบครองทรัพย์สินที่เป็นของบุคคลอื่นเท่านั้น การครอบครองทรัพย์สินที่เป็นของตนเองไม่สามารถนำมาอ้างเป็นเหตุผลในการครอบครองปรปักษ์ได้ เช่น ในกรณีที่มีการถือครองที่ดินที่ตนเองเป็นเจ้าของ แต่กลับใช้ชื่อบุคคลอื่นแทน (อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 538/2536) หรือในกรณีที่มีการอ้างสิทธิครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ได้รับสืบทอดจากมรดก (ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4843/2545) ก็ไม่สามารถใช้การครอบครองปรปักษ์ได้เช่นกัน
3) การถือครองทรัพย์สินของบุคคลอื่น ผู้ถือครองไม่จำเป็นต้องรู้ว่าทรัพย์สินนั้นเป็นของบุคคลอื่น อาจมีความเข้าใจผิดคิดว่าทรัพย์สินนั้นเป็นของตนเองได้เช่นกัน (อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5794/2551 และ 5596/2552)
4) การครอบครองปรปักษ์จำเป็นต้องเป็นการครอบครองโดยมีความตั้งใจเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่แท้จริง หรือก็คือ ต้องทำการใช้ประโยชน์จากทรัพย์นั้นเสมือนตนเองเป็นเจ้าของที่แท้จริง ป้องกันไม่ให้บุคคลอื่นเข้ามายุ่งเกี่ยวกับทรัพย์ และการครอบครองนั้นต้องไม่อยู่ภายใต้สิทธิหรือการยอมรับสิทธิของผู้อื่น เช่น
- เมื่อผู้ซื้อเริ่มทำการครอบครองที่ดินตามสัญญาซื้อขาย จะถือว่าเป็นการครอบครองในฐานะตัวแทนของผู้ขายจนกว่าการโอนกรรมสิทธิ์จะเสร็จสมบูรณ์ ดังนั้น ผู้ซื้อจึงไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ตามรูปแบบการครอบครองปรปักษ์ จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย (อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7490/2551)
- ทายาทที่ครอบครองที่ดินมรดกเพียงคนเดียว ถือว่าเป็นผู้ครอบครองแทนทายาททุกคน การที่จะเริ่มนับเป็นการครอบครองปรปักษ์ได้ จะต้องมีการแจ้งทายาทคนอื่น ๆ ให้ทราบถึงเจตนาในการครอบครองที่ดินเพื่อประโยชน์ของตนเองก่อน (อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2760/2548)
- การที่บุคคลอาศัยอยู่ในที่ดินโดยได้รับอนุญาตจากเจ้าของที่ดิน ไม่สามารถถือว่าเป็นการได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ (อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5352/2539)
- เมื่อเจ้าของรวมคนหนึ่งเป็นผู้ครอบครองที่ดิน ถือได้ว่าเขาครอบครองที่ดินในนามของเจ้าของรวมคนอื่น ๆ ด้วย (อ้างอิงจากคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 945/2537)
5) เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ในระหว่างที่ระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์ยังไม่ครบ 10 ปี และผู้รับโอนเป็นผู้สุจริตที่ได้รับกรรมสิทธิ์โดยการชำระค่าตอบแทน การครอบครองปรปักษ์ที่เกิดขึ้นก่อนหน้านั้นจะถือเป็นโมฆะ และต้องเริ่มนับระยะเวลาการครอบครองใหม่ตั้งแต่ต้น (อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5801/2544, 8700/2550)
6) การครอบครองต้องเป็นไปอย่างสงบ ซึ่งหมายถึงการที่ไม่มีการฟ้องร้องหรือข้อพิพาทใด ๆ เกิดขึ้น และต้องเป็นการครอบครองที่เปิดเผยอย่างชัดเจนต่อสาธารณชน ไม่ได้มีการปกปิดหรือซ่อนเร้นแต่อย่างใด
เหตุผลที่ควรพิจารณาปรับปรุงกฎหมายการครอบครองปรปักษ์
ในความเห็นส่วนตัวขอเสนอเหตุผลบางประการที่ควรพิจารณาปรับปรุงกฎหมายการครอบครองปรปักษ์ ดังนี้
• เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพสังคมที่เปลี่ยนแปลงไป กฎหมายการครอบครองปรปักษ์ในปัจจุบันมีอายุหลายสิบปีแล้ว และอาจไม่สอดคล้องกับสภาพสังคมที่เปลี่ยนแปลงไปในปัจจุบัน การปรับปรุงกฎหมายจะช่วยให้กฎหมายมีความทันสมัยและสอดคล้องกับความเป็นจริงมากขึ้น
• เพื่อให้มีความยุติธรรมมากขึ้น กฎหมายการครอบครองปรปักษ์ในปัจจุบันอาจไม่ยุติธรรมในบางกรณี เช่น กรณีที่ผู้ครอบครองปรปักษ์ครอบครองที่ดินโดยสุจริตใจ แต่ไม่สามารถแสดงหลักฐานการครอบครองได้ การปรับปรุงกฎหมายจะช่วยให้มีความยุติธรรมมากขึ้นสำหรับผู้ที่ครอบครองที่ดินโดยสุจริตใจ
• เพื่อป้องกันการฟ้องร้องที่ไม่จำเป็น กฎหมายการครอบครองปรปักษ์ในปัจจุบันอาจนำไปสู่การฟ้องร้องที่ไม่จำเป็นได้ เช่น กรณีที่เจ้าของที่ดินไม่ทราบว่ามีผู้ครอบครองปรปักษ์อยู่ การปรับปรุงกฎหมายจะช่วยป้องกันการฟ้องร้องที่ไม่จำเป็นและช่วยให้เกิดความชัดเจนในเรื่องการครอบครองที่ดิน
• เพื่อส่งเสริมการพัฒนาที่ดิน กฎหมายที่ดินครอบครองปรปักษ์ ในปัจจุบันอาจเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาที่ดินได้ เช่น กรณีที่ผู้ครอบครองปรปักษ์ปฏิเสธที่จะขายที่ดินให้กับนักพัฒนา การปรับปรุงกฎหมายจะช่วยส่งเสริมการพัฒนาที่ดินและช่วยให้เกิดการใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น
หวังว่าเหตุผลเหล่านี้จะเป็นประโยชน์ต่อการพิจารณาปรับปรุงกฎหมายการครอบครองปรปักษ์ ในครั้งต่อๆไป
